Купить недвижимость в Испании может любой иностранец — ВНЖ не нужен. Нужен только NIE (идентификационный номер) и деньги. Но процедура состоит из этапов, на каждом из которых есть свои риски: проверка nota simple, задаток по договору arras, нотариальная сделка, регистрация, налоги — и для граждан РФ отдельный квест с оплатой. Разбираем всё по шагам.
Кто может купить и что понадобится
Три обязательные вещи: NIE (получается за 1-4 недели), счёт в испанском банке (технически можно без него, но на практике сделку без испанского счёта провести крайне сложно) и подтверждение происхождения денег для банковского KYC.
Со счётом есть нюанс: без ВНЖ большинство банков открывать счета не хотят. Рабочие варианты: CaixaBank — отделения открывают счета нерезидентам, если объяснить, что счёт нужен для содержания недвижимости; Nickel — открывается по загранпаспорту. Закрыть счёт после продажи можно даже по доверенности, не прилетая в Испанию.
Шаг 0: понять реальные цены
Основной агрегатор — Idealista: актуальные объявления от частников и агентств, фильтры по городу и району. Смотрите не среднюю цену по городу, а конкретные районы — разброс в пределах одного города может быть двукратным. Для проверки кадастровой стоимости (от неё считаются налоги) — sedecatastro.gob.es.
Nota simple: первый обязательный шаг
Nota simple — выписка из реестра недвижимости (Registro de la Propiedad). Показывает: кто реальный собственник, есть ли ипотека, залог, арест, точную площадь, кадастровый номер, доли собственности. Заказать: registradores.org, ~10 евро, готова за 1-2 дня.
Проверяйте всегда и до внесения любых денег. Если продавец не совпадает с собственником в nota simple — сделка только по нотариальной доверенности, которую тоже нужно проверять. Известны случаи мошенничества с поддельными доверенностями при продаже дорогих объектов — nota simple в связке с проверкой доверенности у нотариуса отсекает такие схемы.
Долги на квартире — частая и рабочая ситуация, а не повод отказываться от объекта. Долг продавца (остаток ипотеки, задолженность по комунидаду) гасится из суммы сделки прямо у нотариуса: банк продавца присутствует на подписании и получает свою часть. Главное — чтобы все долги были видны заранее и учтены в расчётах.
Задаток и contrato de arras
После устной договорённости подписывается contrato de arras — договор задатка. Стандартный размер задатка — 10% от цены. Классическая форма (arras penitenciales, ст. 1454 ГК Испании) работает так: покупатель передумал — теряет задаток; продавец передумал — возвращает задаток в двойном размере.
Что проверить до подписания arras: nota simple (свежую), долги по комунидаду (справка от администратора), IBI оплачен (квитанция), нет ли арендаторов с действующим контрактом. На вторичке Испании арендатор с контрактом — это проблема покупателя, выселить его нельзя до конца срока аренды.
Отдельное предупреждение: вам могут предложить «оптимизировать налоги», передав часть суммы наличными сверх цены в договоре. Эта практика в Испании существует, но это уклонение от налогов с рисками для обеих сторон — и при последующей продаже вы сами заплатите повышенный налог на прирост капитала с заниженной базы. Не соглашайтесь.
Налоги и расходы при покупке
Вторичка: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — от 6% до 10% в зависимости от региона: Мадрид 6%, Канары 6.5%, Андалусия 7%, Каталония и Валенсия 10%.
Новостройка: IVA 10% на материке или IGIC 6.5% на Канарах, плюс гербовый сбор AJD 0.5-1.5% (тоже региональный).
Сопутствующие расходы: нотариус 600-1500 €, Registro de la Propiedad 300-600 €, gestoría 300-500 €, независимая проверка юристом (рекомендуется) 1000-1500 €. Если берёте ипотеку — добавьте оценку объекта (tasación) 300-600 €.
Итого дополнительные расходы: 8-13% от стоимости объекта. На квартиру за 200 000 € закладывайте 16 000-26 000 € сверху.
Ставки по ипотеке в Испании — от ~2% для резидентов (фиксированная), нерезидентам дают реже, под более высокий процент и с первым взносом 30-40%.
Сделка у нотариуса
Финал — подписание escritura pública (купчей) у нотариуса. Присутствуют: покупатель (или представитель по доверенности), продавец, при ипотеке — представитель банка. Что происходит: нотариус зачитывает договор, проверяет личности и полномочия, стороны подписывают, покупатель передаёт банковские чеки (обычная форма расчёта — cheque bancario), ключи переходят к покупателю.
После подписания: нотариус отправляет копию в Registro de la Propiedad, оплачиваются налоги (ITP — в течение 30 дней), регистрация занимает 2-8 недель. Только после регистрации вы — полноправный собственник в реестре.
Как оплатить из России
Рабочий маршрут: SWIFT из ОТП → BBVA — суммарная комиссия ~2.5% (1% конвертация RUB→EUR + фикс за SWIFT). Лимит ЕС для граждан РФ без ВНЖ — 100 000 € на человека, крупные суммы разбиваются на транзакции. Счёт в BBVA открывается онлайн по TIE и паспорту. Предупредите менеджера банка заранее и подготовьте документы о происхождении денег (ДКП о продаже недвижимости в РФ, SWIFT-квитанции) — KYC при покупке недвижимости строгий.
Если продавец тоже гражданин РФ — расчёт можно провести в России в рублях, а в Испании оформить сделку и оплатить налоги через нотариуса.
Чего делать не надо: соглашаться на оплату в USDT «продавцу так удобнее». Схема «переведи крипту на биржу, квартира твоя» — классика мошенничества: крипто-перевод необратим и юридически не привязан к сделке. Все расчёты — только банковские, зафиксированные в escritura.
Налоги после покупки
О них часто забывают при расчёте бюджета:
- IBI — ежегодный муниципальный налог на недвижимость, 0.4-1.1% от кадастровой стоимости.
- Basura — сбор за вывоз мусора, 50-200 €/год.
- Комунидад — взносы сообщества жильцов, от 30 до 300+ €/мес в зависимости от инфраструктуры.
- Imputación de rentas inmobiliarias — если вы налоговый резидент Испании и недвижимость не сдаётся и не является основным жильём, налоговая вменяет вам «условный доход» 1.1-2% от кадастровой стоимости и облагает его IRPF. Это касается и зарубежной недвижимости резидента — квартира в России тоже попадает.
- Для нерезидентов — Modelo 210 ежегодно с того же вменённого дохода (19% для граждан ЕС, 24% для остальных).
При последующей продаже: у продавца-нерезидента покупатель обязан удержать 3% от цены в счёт налога на прирост капитала, плюс продавец платит plusvalía municipal (налог на рост стоимости земли). Требование по плюсвалии может прийти через полгода после сделки — закладывайте это при планировании отъезда. Сроки давности по налоговым требованиям в Испании — 4 года.
Если планируете сдавать: на Канарах и в туристических зонах для краткосрочной аренды нужна лицензия VV, без неё — штрафы.
Новость для покупающих на деньги из РФ: Hacienda рассматривает включение России в список стран с «вредным налоговым режимом» — это усилит проверки происхождения средств при сделках. Документы по всей цепочке денег (продажа активов в РФ, переводы) собирайте и храните уже сейчас — подробнее.
Чеклист покупателя
- NIE — обязателен, ВНЖ — нет: как получить NIE
- Счёт в банке: CaixaBank («для содержания недвижимости») или Nickel
- Цены по районам: Idealista, кадастр: sedecatastro.gob.es
- Nota simple: registradores.org (~10 €) — до внесения любых денег
- Contrato de arras: задаток 10%, продавец передумал — вернёт вдвойне
- Проверить: долги комунидада, IBI, арендаторов
- ITP 6-10% (вторичка) или IVA/IGIC + AJD (новостройка)
- Допрасходы: 8-13% от цены объекта
- Оплата из РФ: SWIFT ОТП → BBVA, не крипта
- После покупки: IBI + комунидад + Modelo 210 (нерезидентам) или imputación de rentas (резидентам)