При дарении недвижимости в Испании возникает не два, а сразу три налога — ловушка, в которую попадают даже опытные экспаты: думают, что заплатит только одаряемый, а платит и даритель. Иногда продажа выгоднее дарения, а наследование — выгоднее обоих. Разбираем все три налога с примером расчёта, сравнительной таблицей «дарение vs продажа vs наследство» и легальными способами снизить счёт.
Три налога одним взглядом
| Налог | Кто платит | С чего | Срок |
|---|---|---|---|
| ISD (Sucesiones y Donaciones) | одаряемый | рыночная стоимость подарка | 30 рабочих дней |
| Plusvalía municipal | одаряемый (по умолчанию) | прирост стоимости земли | 30 рабочих дней |
| IRPF (ganancia patrimonial) | ДАРИТЕЛЬ ← сюрприз | «бумажная» прибыль дарителя | в Renta за год дарения |
Налог 1: ISD — платит получатель
Федеральная шкала: от 7.65% (первые ~8000 €) до 34% (свыше ~200 000 €), но всё решают региональные бонусы для прямых родственников (группы I-II — дети, супруги, родители):
Мадрид — бонус 99% (фактически ноль). Канары — 99.9%. Андалусия — необлагаемый 1 000 000 €. Валенсия — 50-75%. Каталония — скромные бонусы, высокие ставки. Критично: для дарения недвижимости применяется закон региона, где находится объект, и почти во всех регионах бонус работает только при нотариальном оформлении (escritura de donación).
Дальним родственникам и посторонним (группы III-IV) бонусов нет: полная шкала + множитель — квартира за 200 000 € постороннему в Каталонии = 30 000-50 000 € налога. Полный разбор групп и множителей — в статье о наследстве и дарении.
Налог 2: Plusvalía municipal
Муниципальный налог на прирост стоимости земли (не здания). Считает ayuntamiento от кадастровой стоимости участка и лет владения; платит по умолчанию одаряемый (в escritura можно переложить на дарителя). Суммы: от сотен до нескольких тысяч евро — крупные города дороже. Кадастр смотрится на sedecatastro.gob.es.
После решения Конституционного суда 2021: если прироста стоимости нет (даритель приобретал дороже, чем текущая стоимость) — налог можно не платить, но это доказывается документами (старая и новая стоимость), а не предполагается. Требование может прийти и через полгода — сроки давности 4 года.
Налог 3: IRPF дарителя — главный сюрприз
Для испанской налоговой дарение = «передача» по рыночной цене: если недвижимость подорожала с момента покупки дарителем, у него возникает ganancia patrimonial — как будто он продал по рыночной стоимости. Ставки на прирост: 19-28% (шкала сбережений).
Пример: отец купил квартиру за 100 000 €, сегодня рынок — 200 000 €, дарит сыну. Сын в Мадриде платит ~0 (бонус 99%) + plusvalía пару тысяч. А отец декларирует прирост 100 000 € и платит с него ~21-23% ≈ 22 000-24 000 € — не получив ни цента денег. Это и есть ловушка №1 всей темы.
Исключения: недвижимость дешевела (убыток — но он от дарения не вычитается!), даритель старше 65 и дарит основное жильё (освобождение ganancia как при продаже), передача основного жилья с реинвестицией — не работает для дарения.
Полный пример: квартира 200 000 € сыну
| Сценарий (Канары, покупалась за 120 000 €) | Сын платит | Отец платит | Итого |
|---|---|---|---|
| Дарение | ISD ~0 (бонус) + plusvalía ~1500 € + ITP нет | IRPF с 80 000 € ≈ 17 000 € | ~18 500 € |
| Продажа сыну по рынку | ITP 6.5% = 13 000 € | IRPF тот же ≈ 17 000 € | ~30 000 € (но у отца +200k денег) |
| Наследование | ISD ~0 (бонус) + plusvalía ~1500 € | — (нет IRPF на «плюсвалию мертвеца») | ~1500 € |
Вывод, который не любят слышать: наследование почти всегда налогово дешевле дарения — смерть «обнуляет» накопленный прирост (la plusvalía del muerto не облагается IRPF). Дарение при жизни оправдано, когда есть неналоговые причины: защита актива, развод, срочная передача, или когда прирост стоимости мал.
Как снизить легально
- Дарить «свежекупленное» — нет прироста, нет IRPF дарителя.
- 65+ и основное жильё — освобождение ganancia дарителя.
- Узуфрукт: дарить nuda propiedad (голую собственность), оставив пожизненное пользование — база ISD ниже, контроль сохраняется; классика семейного планирования.
- Дарение денег вместо квартиры: продали → подарили деньги нотариально (в Мадриде бонус 99% на денежные дарения) — IRPF дарителя тот же, но исчезает plusvalía и упрощается жизнь одаряемому. Считать в каждом случае.
- Не занижать стоимость в escritura: налоговая сверяет с valor de referencia кадастра — занижение доначислят обеим сторонам с пенями.
- Правильный регион и момент: если одаряемый скоро станет резидентом «дешёвого» региона — иногда стоит подождать (для денег важна резиденция одаряемого; для недвижимости — регион объекта, тут не сыграешь).
Процедура: как оформляется
- Тасация/оценка рыночной стоимости (или valor de referencia кадастра — берётся большее).
- Нотариус: escritura de donación, оба присутствуют (или по доверенности); расходы нотариуса/registro — 600-1200 €.
- 30 рабочих дней: одаряемый подаёт ISD (modelo 650/651 региона) — даже при бонусе 99% подача обязательна!
- 30 рабочих дней: plusvalía в ayuntamiento.
- Registro de la Propiedad — переоформление собственности.
- Следующая весна: даритель отражает ganancia в Renta.
Hacienda узнаёт о сделке от нотариуса автоматически — «не заметят» не работает.
Дарение доли: частый семейный сценарий
Дарят не только целые квартиры: половину супругу, долю ребёнку «для прописки процентов». Механика та же — все три налога считаются от стоимости ДОЛИ, но подводные камни свои: сособственность = согласие всех на любые будущие сделки (продать квартиру с «подаренной» долей несовершеннолетнего — только через разрешение суда!); банк при ипотеке на объекте потребует согласия и может закрыть перекредитование; плюсвалия и ISD подаются на каждую передачу доли отдельно. Правило: дробить собственность — только с внятной целью, «на всякий случай» дороже обходится потом.
Дарение с обременением: ипотека и жильцы
Квартира с непогашенной ипотекой: подарить можно только с согласия банка (субъектная замена должника — фактически новое одобрение ипотеки на одаряемого) либо погасив долг к сделке. Хитрость «дарю, а платить продолжу сам» юридически = смешанная сделка: налоговая расценит принятый долг как возмездную часть (ITP на неё!) — считает нотариус, но закладывайте усложнение. Квартира с арендаторами: договор аренды переживает смену собственника — одаряемый становится арендодателем со всеми обязанностями.
Альтернатива: продажа с рассрочкой от родителя
Схема, которую предлагают грамотные asesores вместо дарения: родитель ПРОДАЁТ квартиру ребёнку по рыночной цене с длинной частной рассрочкой (compraventa con precio aplazado). Что меняется: у ребёнка ITP вместо ISD (на Канарах 6.5% — сопоставимо), у родителя — тот же IRPF с прироста, НО: платежи рассрочки реальны и создают родителю доход на старость, объект сразу в полной собственности ребёнка, нет рисков «отмены дарения» кредиторами дарителя (дарение можно оспорить 4 года при банкротстве дарителя — продажу почти нельзя). Минус: платежи должны реально ходить (банковские переводы!), «нарисованная» рассрочка при проверке переквалифицируется в дарение с доначислением. Это не универсальный рецепт, а иллюстрация главного тезиса: у передачи жилья в семье минимум четыре сценария, и правильный выбирается расчётом, а не привычкой.
FAQ
Могу подарить квартиру в Испании, будучи нерезидентом? Да. Одаряемый-резидент платит ISD по региону объекта; вы как даритель-нерезидент платите IRNR с прироста (19% для ЕС, 24% вне ЕС) — сюрприз с IRPF никуда не девается.
А если подарить квартиру в России, живя в Испании? Для испанского резидента-дарителя — та же ganancia patrimonial в Renta (мировой доход!). Одаряемый в РФ платит по российским правилам. Двойное налогообложение разруливается соглашением — нужен консультант с обеих сторон.
Дарение между супругами? Тоже облагается (группа II, с бонусами регионов). В режиме общего имущества (gananciales) перекладывание долей — отдельная песня без ISD; спросите нотариуса.
Можно «подарить» за символический 1 €? Это притворная сделка: налоговая переквалифицирует в дарение по рыночной стоимости и доначислит всем. Не надо.
Одаряемый — несовершеннолетний? Можно, действуют родители/опекун; налоги те же, бонусы прямого родства применяются.
Что дешевле: подарить сейчас или оставить в наследство? Почти всегда наследство (см. таблицу): нет IRPF дарителя. Дарите при жизни только с внятной неналоговой причиной или при нулевом приросте.
Дарение машины или денег — те же три налога? Деньги/авто: ISD у одаряемого — да; plusvalía — нет (только земля); IRPF дарителя — для денег нет, для авто теоретически есть (но авто дешевеют — прироста нет). Поэтому деньги дарить налогово проще всего.
Сколько идёт оформление по времени? При готовых документах: неделя на сбор (nota simple, кадастр, оценка) + день у нотариуса + подача налогов онлайн. Месяц с запасом — комфортный горизонт.
Одаряемый живёт в РФ и в Испанию не приедет? Оформляется по доверенности на представителя в Испании. Но подумайте о последствиях: нерезидент-владелец получает Modelo 210 ежегодно и 3% retention при будущей продаже.
Слышал про «пакт о наследовании» (pacto sucesorio) без налогов — нам подходит? Это инструменты форальных регионов (Галисия, Страна Басков, Каталония частично) с особыми режимами: передача «в счёт наследства» при жизни иногда без IRPF дарителя. Работает только для резидентов этих регионов с их гражданским правом — экспату на Канарах/в Мадриде недоступно, но знать о нём стоит, если переезжаете внутри Испании.
Чеклист
- Считайте ТРИ налога: ISD (одаряемый) + plusvalía + IRPF дарителя
- IRPF дарителя = налог с «бумажной» прибыли без получения денег — главный сюрприз
- Наследование обычно дешевле дарения — сначала посчитайте оба сценария
- Бонусы ISD работают через нотариальное оформление и зависят от региона объекта
- 65+ + основное жильё = дарение без IRPF
- Сроки: ISD и plusvalía — 30 рабочих дней; ganancia — в следующей Renta
- Не занижать стоимость: valor de referencia всё равно догонит
- Налоговый консультант ДО похода к нотариусу — цена ошибки десятки тысяч